O mercado de locação de curta temporada no Brasil resvala por momentos de intensa transformação, afetado por novas regras tributárias, decisões judiciais e impactos sociais. A Reforma Tributária incluiu contratos de até 90 dias nos serviços de hotelaria, elevando a tributação e exigindo profissionalização dos proprietários e plataformas digitais. Simultaneamente, a Justiça tem afirmado a autonomia condominial para permitir ou restringir esse tipo de aluguel. O cenário não poderia ser diferente: grande insegurança jurídica e operacional.
A Lei nº 8.245/91, das locações urbanas, caracteriza a chamada short-stay pelo prazo máximo de 90 dias, imóvel mobiliado e possibilidade de antecipação do aluguel e possível exigência de caução ou fiador. É o modo ideal para estudos, férias e curtas estadias. No entanto, se ultrapassado o prazo de 90 dias, a locação se transforma em residencial comum. Essa estrutura legal, todavia, vem sendo oprimida por plataformas digitais como a Airbnb, que expandem o conceito de hospedagem, criando um novo mercado, muito parecido com a hotelaria.
Como resultado, condomínios residenciais vêm se tornando alvos de disputa judicial porque podem, em tese, ser transformados em espaços de alta rotatividade, como os hotéis ou até motéis improvisados. A falta de regramento claro induz a preocupações com segurança, controle de acesso e preservação da finalidade residencial. Isso pode até interferir no direito de propriedade ao limitar a liberdade de exploração econômica. Contudo a migração de imóveis para locação de curta duração, atraída por maiores lucros e liquidez, é evidente.
Esse redirecionamento imobiliário restringe a oferta de moradias primárias e eleva os preços dos aluguéis tradicionais, provocando distorções mercadológicas. A construção civil também se adaptou: vem investindo em estúdios e microapartamentos de 18 a 25m², voltados para estadias menores. Os fundos imobiliários passaram a financiar empreendimentos direcionados aos aluguéis de curto prazo, consolidando clara segmentação no mercado de capitais. Porém essa tendência tem pressionado as famílias que precisam de moradia estável.
A Reforma Tributária (LC 214/25) onerou a short-stay com a tributação como serviços de hotelaria, sujeita ao IVA, que pode chegar a 50% do valor locatício, exaurindo a lucratividade do aluguel. Estados e municípios têm adotado medidas próprias: São Paulo proibiu a locação de curto período para habitações de cunho social; Salvador, Bahia, cobra ISS; Rio de Janeiro pretende criar leis sobre o assunto. Essa dessintonia gera insegurança jurídica e dificulta o planejamento estratégico das imobiliárias e dos operadores do mercado de locações.
Internacionalmente, países europeus e americanos enfrentam dilemas semelhantes. Barcelona, Paris e Amsterdã impuseram restrições ao Airbnb, limitando o tempo da locação e exigindo registro oficial dos imóveis. O debate sobre o tema revela instigante paradoxo: enquanto o mercado e os investidores pedem liberdade e flexibilidade, a sociedade e o poder público demandam controle e regulação. A saída é a criação de um marco legal justo, que possa garantir a permanência da short-stay sem prejuízo da segurança, eficiência e transparência.
João Teodoro da Silva
Presidente – Sistema Cofeci-Creci
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